残債・残債務

ここでは住宅ローンに関する残債についてのみ取り扱います。


売却したいマンションまたは一戸建にまだローンが残っていて、抵当権が付いている。 でも売却したいというケースが有ります。 そして、そもそも「抵当権が付いている不動産を売れるのか?」という疑問が出てきますよね。


抵当権が付いている物件を売ることができるか?
購入後、ローンを返済していくことになりますが、このローンが完済されず、抵当権が残っている状態で不動産を売却できるか? ということです。 これは普通に考えて、抵当権が付いたままの物件を購入する人はいません。 なぜなら、そんな物件を購入しても、自分が購入した後に、抵当権を実行されて、不動産を競売にかけられてしまうことが考えられるからです。


したがって現在、抵当権が付いている不動産を売却したいのであれば、抵当権を抹消してあげる必要があります。 抵当権を抹消するためには残りの住宅ローンを完済しなければいけません。 自己資金で残るローンを完済できれば良いですが、残額が大きければ抵当権を抹消するための資金を用意できないこともあるでしょう。  ですから、実際には不動産の売却代金でローンの残りを完済し、抵当権を外すと同時に、買主に所有権を移転して、新しい買主の債務のための抵当権を設定ということを同時に行うケースが多いのです。 このような取引では、抵当権が付いている不動産を売却することが可能になります。


ローンが完済できない場合はどうするか?
問題は、不動産を売却しても、ローンの残りを完済できない場合です。  売買価格が残りのローンよりも低い場合には、足りない金額に自己資金を使ってローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。


この自己資金が用意できれば良いのですが、出来ない場合は、住み替えローン/買い換えローンを利用する方法があります。 「住み替えローン」とは、金融機関が用意している買い替え用のローンで、新しく購入する住宅を担保として新しい物件のローンに加え、売却する物件のローンを完済して抵当権を抹消する資金を借り入れできるローンです。


金融機関側から見れば、抵当権を抹消する費用分は、担保価値以上の信用貸しになるわけで、その分審査は厳しく見られることになります。 また、審査が通ったとしても、「新しい物件のローン+完済のための資金」を借り入れることになるわけですから、借入額が大きくなります。 ローン残債が多ければ、それだけローン額が増えるのですから、住み替えローンを利用するときは、注意が必要です。


任意売却と残債
任意売却で不動産の処分が終わっても、返済仕切れなかったローンの残が出てしまうのが一般的です。 しかし、債権者にはこの時点ですでに担保権は有りませんので、出来る回収手段は限定的な方法になってきます。 給料の差押えかもしくは預金の差し押さえ位いではないでしょうか。 反面、債務者には支払いを続る資力・財力はほとんど無いのが一般的です。


となると、任意売却後に債権者に残された手段は、債務者との話し合いにより回収がより現実的な回収方法となって来るのです。 いわゆる "払いたくても払えない"、"無い袖は振れない" 状態なわけなのです。


任意売却の場合は、業者が債権者と連絡を取りながら進めますので、残債の支払い方法についても融通をきかせてもらえる場合が多いのです。 今までは借り入れた金額によって月々の支払い金額を決めていましたが、現状の支払いが難しいことを説明してありますので、債権者も強くは出て来ないことが一般的なのです。 返済可能額 ≦ 収入 - 家賃 - 生活費で大凡の算出をいたしますが、現実的には月々1万円とか2万円が多いようです。


金融機関や保証会社がお金の回収できなくなれば、サービサー(債権回収会社)に残債が譲渡されることになります。 これらサービサーは、債権額の2~4%の金額で不良債権を買取るのが普通です。 このため、仮に債務者が残債の10%も支払というのなら、喜んで残りの債権は放棄してもよいわけです。 元々回収の見込めない債権である上に、買い取り価格をはるかに上回る回収になりますから利益は十分に出せるのです。


競売と残債
競売の場合、債権者は債務者と話合いを余り持とうとはしません。 したがって、債務者の経済状況も調べないし把握できていません。 そして競売が終わると、全額請求や法的請求となりがちです。 または一方的に今まで通りローンの返済額と同等の条件になりがちです。 しばしば耳にするのは競売後自己破産をする方々が居るということです。


残債の買い取り
残債は債権ですので、AというサービサーからBというサービサーに転売されることがまま有ります。 サービサーが変わると連絡が来ますので、自分の債権の買い取りを話し合うのも手です。 買い取れれば、以後晴れて自由の身です。










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