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抵当権消滅請求とは

抵当権が設定されている不動産を、抵当権が設定された状態のままで取得した者(第三取得者という)は、いつ債権者の意向により任意競売(抵当権の実行)にかけられるかわからないという不安定な状態に置かれてしまう。 そこで民法第378条では、第3取得者からの請求により抵当権を消滅させることができるという仕組みを設けており、この仕組みを "抵当権消滅請求" とよんでいる(2004年3月31日以前は "滌除(てきじょ)" とよんでいました。 民法改正により2004年4月1日以降は抵当権消滅請求という名称になりました。


2004年(平成16年)4月1日に債権者/抵当権者に極めて不利だった滌除(てきじょ)制度を改正したのが抵当権消滅請求制度です。


抵当権消滅制度は、旧制度の滌除(てきじょ)に比べると、抵当不動産の買受人に抵当権を消滅させる方法を与えることは滌除と同じですが、いくつかの点で抵当権者の負担が軽減されています。


1) 抵当権者は、買受人からの申出を受けた場合、承諾したと見なされる期間を1ヵ月以内から2ヵ月以内としました。 これによって、抵当権者は、買受人の申し出を受けるべきかどうかの検討を十分にできるようになりました。


2) 抵当権者が申し出を拒否して増価競売になった場合、仮に申出額より1割以上高い金額で競落する者がいなくても、自ら競落する必要がなくなりました。


従来の滌除制度では、抵当権者が抵当権を実行する場合には、抵当不動産の買受人に対して滌除権行使の機会を与えるために、抵当権を実行する旨の通知を買受人にしなければならないとされており、通知後1ヵ月待って初めて抵当権実行を申し立てることができましたが、抵当権消滅制度では抵当権実行に際して抵当権者が買受人に実行通知を行う義務を廃止しました。


民法378条以下に、抵当権消滅請求手続が規定されています。
これは、強制的に抵当権を抹消させることにより、不動産の有効利用を図るための制度ですが、任意売却の方がより好ましい手段ですの先ずは、任意売却の交渉をしてみることが必要です。


抵当権消滅請求手続例として下記が上げられます。
1) 抵当物件の買い主を探す。
2) 買い主への所有権移転登記を行う(民法378条)。
3) 全抵当権者に、抵当権消滅請求通知内容証明を発送する(民法383条)。
4) 2ヶ月以内に競売の申立がなければ抵当権の効力が消滅する(民法384条)。
5) 物件の評価額を抵当権者に支払うか、受け取りを拒絶した場合は法務局に供託する。
6) 登記抹消の為に、抵当権者と話し合うか、抵当権抹消登記請求訴訟を提起する。
7) 買主は、抵当権登記の抹消された所有権を取得できる。

等々と、なっておりますが、最近の傾向として抵当権者は競売にかけて来ますので、この制度を利用して物件を買い取るという方法に失敗をする事が多いようです。


なお、この反対に、債権者からの請求により抵当権が消滅する仕組みとして民法第377条の代価弁済が設けられている。


民法第377条 - 抵当権の処分の対抗要件
民法第377条では、抵当権が設定されている不動産(抵当不動産)が第3者に譲渡された場合に、その債権者が自らの意思により、抵当不動産の所有者から債権の一部の返済を受け取ることで、抵当権が消滅すると規定されています。 このことを代価弁済ともいいます。









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