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専任媒介契約とは

不動産媒介契約の一種で、仲介を依頼できる業者が1社に限られる形式。
自分で物件の買い手を見つけて取引をすることは可能です。 依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録して登録済み証を交付しなければなりません。 また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられております(宅地建物業法34条の2)。


宅地建物業法(宅建業法)では依頼者の利益が損なわれることのないよう専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと。 依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないことと定められております。 契約後3ヶ月が経過して、契約の更新は自動更新は認められておりません。


専任媒介契約を結ぶ際の注意点
不動産営業マンの収入の大部分はコミッションで成り立っております。 コミッションは色々な契約から入って来ます。 例えば引っ越し屋さんの紹介、リフォーム屋さんの紹介、不動産を売る方との専任媒介契約、不動産管理そして仲介手数料等々です。


中堅・大手の不動産会社の場合、不動産を売る持ち主と売買の専任媒介契約が取れると、その契約を取った営業マンに報奨金が入ります。 当然、営業さんは報奨金が欲しいので、依頼主が最も喜ぶ販売価格を提示します。 高い販売価格を付ける営業さんは依頼主の不動産が売れようが売れまいが取り敢えずはどうでも良いのです。 売れなくてしばらく時間が経てば、『最近、市場が冷え込んでいまして、現在のこの価格では売れませんね・・!』と、依頼人に話をきりだせば良いだけですので。 そして、依頼人はその間ローンを無駄に払い続けることになるのです。 不動産を買う側はバカじゃ有りません。 売る側以上に適正価格という物を調べ尽くしております。 高い物は高いとして見る行為からも外されます。 専任媒介契約を結ぶ際には何社かにあたって見ることをお勧めします。


専任媒介契約の解約
媒介契約というのは不動産の売買・交換の仲介を依頼する契約ですから、依頼者は原則としていつでも契約を解除できると解されております。 普通は、電話1本で解約できます。 売り主が売りたく無いというものを、業者が、それを無理に売ることは出来ません。 電話で解約を伝え、内容証明郵便を送るのが理想とされております。


専任媒介の契約を解除しても違約金を支払う必要は当然有りません。 しかし、業者から契約解除までに要した費用については、請求された場合は支払 わなければなりません(宅地建物取引業法・約款13条/費用償還の請求)。 費用等を請求された場合には、何に対しての費用か必ず明細を提出してもらい、ご納得した上でお支払いをすること。 ご納得が行かない場合には各都道府県の県庁の不動産業者を監督する部署へ相談してください。


媒介契約をしたときは業者から依頼者に契約書を交付すべきことになっていて、契約書には契約の解除に関する事項を記載することになっていますのでよく話し合って、どういう場合に解除できるか、そして解除した場合の効果などについてきちんと取り決めておくことが非常に重要なのですが、多くの方は契約時にはそのような事は行っていないようです。


なお、専任媒介契約を結んでいるのに他の業者の媒介で契約したり、専属専任媒介契約を結んで自ら発見した相手方と取引したりすると、いずれも約束した報酬額相当額の違約金を支払うことになりますので注意をしてください。  このほかに契約の一方が契約違反すると他方が契約解除して損害がある場合は賠償請求して来ますので要注意です。


ただ、依頼した業者さんが、購入者を見つけてしまった後の心変わり(いわゆるわがまま解約)により解約はそう簡単には行きません。 場合によっては売買価格の3% プラス 消費税分は取られることになるかも知れませんし、その契約に記載してある金額分を取られることになるかもしれません。









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