錯誤 - 民法第95条

錯誤[さくごと]は、そのつもりがないのに不注意で契約をしてしまうことです。


例えば、猪木さんが、Aという商品を売るつもりだったのですがウッカリと不注意で、全く売るつもりのないBという商品の売買契約してしまった場合、このような場合には要素の錯誤が適用されます。


当然、不動産売買契約上でも、"錯誤が認められると"、その売買契約は無効になる場合があります。

民法第95条では、法律行為の要素に錯誤が認められる場合には、その意思表示は無効とされます。 民法95条但書に、表意者に重過失が有っても、相手が悪意なら無効の主張が認められと有ります。


ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者自身が無効を主張できないようになっています。




過去に経験をした錯誤の実例を文章にしました。 このお話は以前、私が働いていた任意売却の会社での実話です。 その時の私の上司(小説家希望)が、その時の体験を小説仕立てにして私にくれましたので、それを掲載します。


蒸し暑い8月、埼玉県三郷市に住む、山中さんから電話相談を頂きました。


山中さんから話を聞いた不動産業界4年目の板垣と、業界14目の高橋は、今までに経験をしたことの無いケースなので主任コンサルタントである私(林)に、この案件を振って来ました。


相談の内容は、自宅の売却を頼んだ業者が、購入金額を支払わずに勝手に所有権を移転してしまったが、売買金額800万円は支払われていないとのこと。  このの詳細を本人も何んなのかイマイチ分かっていない様子です。


山中さんの自宅は埼玉県の南部の町で東京足立区に隣接する三郷市に在る築8年の35坪の戸建です。 地番を聞き土曜日に山中さんの近くで会う事になりました。 直ぐにネットで謄本をみると確かに、この6月に山中さんからCと云う不動産会社に所有権移転がされています。 しかし抵当権は、未だにT銀行で3,300万円シッカリと付いたままになっています。


そして土曜日の午後に、相談者の山中さんご夫婦と武蔵野線三郷の駅前の喫茶店で会い話を聞くと住宅ローンが払えなくなったので、知人の勤めている不動産屋に頼んだら悪いようにはしないと言われ相談をしました。 そして、その不動産屋にとりあえず印鑑証明書、権利書など渡しました。 山中さんは、銀行からは何も言って来ていないので全ての処理が済んだものと思っていたと涙ながらに話してくれました。


当社の板垣と高橋は山中さんに考えられる状況を説明しました。
板垣たちが説明をした考えられる状況とは、「山中さんの物件が1,500万円で売買できたので抵当権を抹消してくれとT銀行と交渉して、そして銀行との交渉が上手く行けば知り合いの不動産業者を仲介業者にして手数料と転売益を稼ぐ、またはこの物件を賃貸に出して、月12万円~13万円で貸し、敷金、礼金、手数料をもらい、加えて住宅ローンは払わず競売になるまで放って置けば、200万円~300万円は儲か計算になるのですよ。 まだまだ、色々なあくどいやり方は有りすけどね~、まっ、大体こんなところじゃないですかね。 多分、賃貸で競売になるまでセコく儲けると思いますよ。 銀行がが競売にかけてこなければ儲けもんですからね~。 ただ山中さんも迂闊ですよね。 権利書渡して印鑑証明出して実印を押しているんですから。」


「その業者も業者なら山中さんも山中さんですよ。」と言うと。 『今、板垣さんが言った、その賃貸だと思うのですよ。 すでに、もう人が入っていますから』と、山中さんに言われ板垣たちはこれはもう駄目だと業者に良いようにやられてしまってるとあきれ顔そするしか無かったそうです。


山中さんいわく、この不動産業者が管理している賃貸マンションを契約させられて、"マンションの家賃は良いから、当分そこに隠れていて下さいと言われ親子3人で引っ越ししたそうです。


「山中さん所有権移転までされていては手の打ちようも有りません。 とりあえず当社の主任アドバイザーの林に相談してみますね。」と、同行していた高橋が、その場で私に電話をを入れ、の意見を求めて来ました。


私は、その話を聞いて即座に、「山中さんはお金を一銭も貰っていないし、抵当権も付いたままだしこちらで客付けて錯誤で、連中の契約を白紙撤回させれば良いのではないか。 よし、高橋君、直ぐに手を打ってやるよ!」と、言いいました。


私は電話を切るや否や、当社の親しい取引先でもある、松戸市の "みかどホーム" に連絡し、事情を説明し、そして、山中さんの物件に至急の客付けを依頼しました。 電話を切って、「あそこなら付けば早いよ。 かなり大がかりに広告を打っているからね~。」と、独り言が漏れてしまいました。


そして、案の定数日後、松戸のみかどホームが2,500万円で購入希望者を付けて来ました。 新しく通った、つくばエクスプレスの影響で三郷市も最近は需要が急激に上がったそうです。 山中さんの物件は賃貸していなければ2,700万円位は行くとの事です。 これは、なかなかの価格です。


上司の林は、私と高橋に「一丁ろくでもない業者をやつっけに行くか!」と言って北千住の不動産業者に電話。 先方の社長と話をしましたが、シドロモドロで何を言っているのか分からない状態。 これ以上は、電話ではかったるいので、直接に出向こうじゃないかってく事になったのです。 この業者はマンションの一室の不動産屋と言うより、まるでヤミ金の事務所の雰囲気でした。 担当者は日焼けサロンで焼いた黒い顔した30才前のヤンキーです。 不動産の "ふ" の字も知りません。 「御社が山中さんに約束の800万円を払ってやってくれれば、あの物件はあなた方の好きにしてくれて良い」と林が言うと、『今、社長が居ないので』っと言われ、当社の若い高橋が「それは無いでしょう。 いきなり来た分けではないし、社長は我々が来ることは分かっているはずですよ~。 社長を携帯で呼んでくださいよ。 コッチもこのまま帰る訳にはいきませんから」と強い調子で林が言うと。 ヤンキー兄さんは『チョット待ってくれ』と言って部屋を出ていくと、直ぐに40才前後の縦縞のスーツを着た男と戻ってきたのです。


『この物件の担当の飯島が辞めてしまってよく分からないのですよ~。 申し訳ないのですが。』と社長。 「それは無いでしょ。 新しい権利書、今の賃貸借契約書は御社が保管しているでしょ! まさか担当者がそれら書類を持って辞めたなんて言わないでしょうね~? 山中さんは金も貰ってないのだから、この物件 "錯誤で戻してさせてもらいますよ!" そちらもレッキとした宅建業者なんだから、錯誤ぐらい分かりますよね? 御社は全日本不動産協会に加盟をしている業者なんだろ~! 埼玉県の不動産指導班を相手に、これを問題にしたく無いでしょう? まして、この件は刑事事件にまで発展するけど覚悟は有るのかい。 御社の儲けた、たったの200万円位のことで不動産の免許を捨て尚かつ前科も持つ覚悟は有るのか、それとも抵当権者と話をして2,000万円でも返済してくれるなら話は別ですよ。 どうなんですかね~?」と林が一気にまくし立てる。


北千住の社長、"スイマセンその錯誤ってなんですか?" と間の抜けた質問をして来た。 当社の高橋が数日前に主任から仕込んだ 錯誤を解説すると、社長は『その錯誤で所有権を山中さんに戻せば良いですかね? 敷金とか戻せないのですが。』  「それはもういいでしょう。 家賃は新しい所有者に日割りで戻してくださいよそれで終わりにしましょうゃ。 今から、松戸から司法書士を呼びますから、松戸からならここまで30分も有れば来るでしょう。 良いですよね! 山中さんにも責任は少しは有りますからね。」と林主任。 山中さんは黙って頷くだけです。


松戸のみかどホームが司法書士に前もって連絡していたのでキッチリ30分で到着です。 その間に、この物件を買ったC社には必要書類を揃えさせ準備オーケーです。 司法書士が来て、本人の確認させて終了。 そして、私たちはこんな所に長居は無用とサッサと撤収しました。


不動産売買では、知人・友人の紹介ってケースでのこのようなトラブルって意外と多いのです。 特に今回のようなケースでは、一般の人達簡単には騙されるだろうと考えさせられました。


無事契約が済んだ時にはホッとした山中さんの顔が印象的でした。


  松戸市のみかどホームさんにお礼に向かう電車の中で、私と高橋は主任に 『お前ら、宅建の免許を持っているのに錯誤も分からなかったな! 試験に出なかったのか? 勉強はしなかったのか! もっと勉強しとけ! 最初、山中さんのお話をおうかがいした時点で錯誤を思い浮かばなかった時点で、お前ら任意売却のアドバイザーとしては失格だな!』 と、散々に油を絞られました。  でも、何となく心の中では、何かを成功させたと云う達成感でホンワカ~とした気持ちが充満しておりました。









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