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濫用的短期賃貸借とは

職権の濫用(らんよう)の濫用(らんよう)と同じ使い方です。

普通の賃貸借契約とは違い、執行妨害のために悪用をされてしまった賃貸借契約です。


平成16年4月以前の民法では、抵当権設定後の賃貸借を短期に限って、山林は10年、山林以外の土地は5年、建物は3年、?動産は6ヵ月、民法602条で保護する「短期賃貸借保護制度」が認められていました。 しかし、制度を悪用して競売物件を不法に占有し、競落者の権利行使を妨げ、あまつさえ多額の立退き料を請求するなどが一部で行われていました。 『濫用的短期賃貸借』とは、このような不法行為にあたる、通常の短期賃貸借ではなく競落者の権利行使を妨害するために行う賃貸借のことをいいました。


占有屋と短期賃貸借
2004年4月1日以前は、抵当権のついた土地や建物が競売にかけられて落札されても、民法602条に定めた短期の賃貸借契約(例えば、建物の場合は3年以内)があれば使用し続けることができるという制度でした。 こうした賃貸借が抵当権者を害するような場合には、抵当権者は解除請求できるのですが、この解除請求が認められても、担保価値を把握しているだけの抵当権者が明渡請求することはできない、というのがそれまでの最高裁の判断でした。


この裁判所の判断を逆手に取って暴力団関係者が偽装の賃貸借契約を結んで居座ることにより、競売価格を下落させるなど悪用(濫用)されることのほうが多かったのです。 俗に言う占有屋による執行妨害です。


時、折りしも、不良債権の回収のため、抵当権の実行が積極的に行われるようにり、そうした弊害への不満の声が銀行等の金融機関を中心に大きくなって時期がありました。 そして、その不満を受けて、担保不動産に居座りがある場合に、抵当権者が不動産の明渡請求をなしうる権利を明確にする法律改正となったのです。


現在は民法602条に替わり、民法395条の抵当建物使用者の引渡し(明け渡し)の猶予が用いられております。 これは、賃借期間にかかわらず、建物の賃借人は競落後6か月間に限り、引き続き居住できることが保証される制度です。









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